Nowe mieszkanie i wykończenie (mieszkania, nie siebie)

Technologia Domy i budownictwo
1

Cześć,

Jest temat o domach ale może pora na taki o mieszkaniach. Pandemia i praca zdalna uwypukliła problemy lokalowe i brak specjalnego miejsca do pracy, które byłoby fizycznie odseparowane od reszty przestrzeni życiowej. W związku z tym (i żałośnie niskimi odsetkami z lokat i awersją do ryzyka wobec krypto-wynalazków i giełdy) postanowiłem zmienić mieszkanie i stoję przed wyzwaniem wykończenia. Stąd takie pytanie do Wąsów o doświadczenia związane z wykańczaniem mieszkania tak, żeby nie wykończyć przy tym siebie.

Stan deweloperski - czyli wszystko do zrobienia. Robiliście sami z ekipą czy posiłkowaliście się architektem z nadzorem? Może ktoś korzystał z firm, które wykańczają pod klucz? Rozważam aktualnie wszystkie opcje i o ile ta ostatnia wydaje mi się najłatwiejsza to lekko licząc mam 20-30% narzutu wobec materiałów, robocizny i projektu oddzielnie. Z drugiej strony odpada mi w tym przypadku koordynowanie wszystkich oddzielnie, robienie zakupów, pilnowanie postępów itd. - podpisuję umowę i z głowy. Cebula mocno jednak podpowiada, że te 20% narzutu to pewnie tyle co bym na kuchnię wydał…
Macie tu jakieś rady z Waszego doświadczenia? A może ktoś ma do polecenia dobrą ekipę, z którą da się normalnie skontaktować a nie trzeba się bez przerwy dopominać o wysłanie wyceny :wink: A już za namiary na architekta z ekipą (który wydaje mi się niezłą opcją pośrednią) działających na terenie Warszawy to oferuję garnek złota!

Smart Home - co warto rozważyć przy okazji wykańczania od podstaw? Teraz mam dom oparty o Ikea Tradfri i Xiaomi ale dualizm pilotów i przełączników w ścianie mnie już trochę męczy. Na pewno oświetlenie, klimatyzacja i ogrzewanie to taki must have a dodatkowo najlepiej żebym wszystko miał w HomeKit. Są jakieś kompleksowe rozwiązania, które mi to tak zepną?

2

Tak na szybko - nie warto samemu się jebać. Ten czas który byś nad tym spędził lepiej poświęcić na zarabianie pieniędzy.
Jedna ekipa do wszystkiego się nie sprawdza, w myśl powiedzenia “co jest do wszystkiego jest do niczego” - polecam architekta który ma własne ekipy i będzie prowadził nadzór nad tym burdelem.
A, ważna sprawa - umowę zanieś do prawnika, poświęć te parę złotych, żebyś wiedział, za co gość odpowiada żeby on wiedział, że ty wiesz.
No i kasa na koniec, po odbiorach jak jesteś zadowolony a nie januszowanie za twoją kasę.

4 polubienia
3

Pracowalem przez chwilę w takiej firmie i to małe realne żeby jakiś wykonawca się zgodził na takie warunki, że dostarczy materiał (bo VAT 7%), wykona prace i będzie czekał na zapłatę, szczególnie od klienta z którym nie ma żadnej historii. Mówię z pespektywy firmy gdzie nie było płatności pod stołem i żadnych kombinacji (aka wałów) podatkowych i ustaleń “na gębę”.

edit: mówie o takich pracach kompleksowych, raczej mało kiedy za mniej niż 100k netto

1 polubienie
4

Nie no - mówimy o płacy za prace. Materiał to inna bajka, nie liczę na to, że ktokolwiek będzie chciał kredytować materiał.
Ważne, by w razie czego było w umowie, kto odpowiada za straty jak np. trzeba będzie płytki skuwać.

5

Dzięki za odpowiedzi, w przypadku firm wykańczających jakiekolwiek negocjacje harmonogramu płatności odbijają się o ścianę co, poza wysokim podatkiem za wygodę, jest dodatkowym argumentem skłaniającym do szukania innych opcji. W większości przypadków 80% całej kwoty jest płatne przed wejściem fizycznie na budowę, na koniec zostaje jakieś symboliczne 5%. Niby jest umowa, niby są 2 lata gwarancji ale jakoś mi się to nie spina mentalnie. Chyba rzeczywiście pozostaje wrócić do researchu niezależnych architektów z ekipą…

6

Podejście takie o jakim napisał @Martin_Fox jest oczywiście najbardziej sensowne ALE
Realnie wszystkie sensowne ekipy mają terminy co najmniej 6/8 miesięcy do przodu. I serio jak zaczniesz się rządzić i mówić “uuu robimy na moich zasadach. Płacę jak wszystko skończone bla bla” i inne takie to serio Ci ludzie będą mieć Cię w dupie. Na twoje miejsce mają 2 innych klientów którzy nie będą na nic marudzić. Chyba że to ekipa która totalnie zawoła jakieś chore pieniądze.
No i wykończenie mieszkania developerskiego to nie stawianie domu od podstaw. Polecam zdecydowanie jedną ekipę do całego wykończenia + stolarz ewentualnie.

1 polubienie
7

Co do wykończenia pod klucz to radzę dobrze się wczytać w umowę co tam jest a co nie i jak taka współpraca będzie wyglądać. Ja się trochę na tym przejechałem. To znaczy, myślałem, że właśnie będzie Pani architekt, która wszystkiego dopilnuje. Pierwsze wrażenie było b. dobre. Wszystko ustalone, dobierane, elegancko. Potem razem z nami, mieszkanie odbierała Pani architekt oraz inżynier budowy z firmy urządzającej mieszkanie. Pan inżynier wszystko pomierzył, czy się zgadza, sprawdził okna, wentylacje, równość ścian, podłogi, kąty, wszystko pomierzył, no miód malina. Pani architekt tez przeszła z projektem czy jest tak jak ma być już na miejscu. I to dej pory wszystko było elegancko. Ekipa która robiła mieszkanie to był podwykonawca. No i się zaczęło. Bo okazało się, że podwykonawca dostał projekt i miał zrobić zgodnie z nim. Tylko nikt go nie pilnował. No i raz, że parę rzeczy zrobili niezgodnie z projektem, musieli poprawiać, dwa zrobili rzeczy, których na projekcie nie było i trochę się szarpaliśmy z firmą, żeby dopisać te rzeczy do umowy, żeby na nie była rękojmia.
Więc może miałem złe wyobrażenie, że ja ustalam, daję klucze, potem wchodzę i jest tak jak miało być i sie niczym nie przejmuję. Tylko wstawiam meble i mieszkam. A tak nie było :slight_smile: Aczkolwiek, wydaje mi się, że jednak było mniej stresów i ciągłego doglądania na bieżąco niż przy typowym panu Zenku :smiley:

Tutaj nie mogę tez nie wspomnieć o tym, że wraz z ich wyjściem po remoncie niestety sie nasza relacja nie skończyła. To znaczy jeszcze przed wprowadzeniem, zaczęły mi odpadać płytki w łazience. Jak zaczęli to naprawiać to poszła cała ściana. Myślałem, że na tym się skończy ale gdzie tam. 3 z 4 ścian w łazience odpadły w zasadzie całkowicie. Przyklejenie ich na płytę karton-gips załatwiło sprawę, przynajmniej na razie. Ale moim laickim zdaniem, to nie wina firmy wykańczającej, bo płytki odpadały w jednym miejscu nawet dwa razy, przy czym klej trzymał się płytek a odpadał od ściany, lub z kawałkami ściany/tynku. Dopiero karton gips załatwił sprawę. Więc mniemam że to jednak coś ze ścianą i/lub tynkiem, a nie samą robocizną firmy. Ale jak ogarnąłem ile jest roboty z tym, żeby deweloper za to odpowiedział to dałem sobie siana. Tu dopiero szkoda byłoby nerwów.

Zabudowę w kuchni i szafy brałem już od innej firmy i jestem zadowolony. To znaczy przygotowałem się psychicznie na przeprawę z nimi, bo moi rodzice wcześniej korzystali z ich usług. No ale tutaj zaważyła relacja jakość/cena, bo pomimo kilku stresów z nimi to jest zrobione prima sort :smiley:

Niezły elaborat mi wyszedł, ale mam nadzieję, że pomogłem. Jak masz pytania to pisz :slight_smile:

3 polubienia
8

Kupiłem z rynku wtórnego, ale rwaliśmy w mieszkaniu wszystko do gołego, zostały tylko ściany nośne, bo działowe stawialiśmy na nowo.

Co mogę polecić to na pewno architekta, ale trzeba trafić dobrego z referencjami, żeby był zainteresowany, wykwalifikowany i dostępny. Nasz był na budowie częściej niż my, wiedział lepiej niż my i załatwiał wszystkie nadzory i odbiory.
Do tego jeśli proponuje jakieś przyszłościowe rozwiązania na zapas, to 3x przemyśleć zanim się odmówi. Ja po roku żałuję wieku rzeczy, których nie mam, bo z głupoty powiedziałem nie. Np poprowadzenie kabla sieciowego i hdmi z salonu do innego pokoju…

Na ekipę najlepiej też trafić z polecenia lub liczyć że architekt ma zaufanych ludzi…

Co do samego mieszkania, to na pewno podstawa to zaplanowana elektryka - gniazdka wszędzie gdzie się przydadzą, tam gdzie wydaje się że kiedyś mogą się przydać i do tego wszędzie tam gdzie się nie przydadzą plus jeszcze kilka. Dosłownie wszędzie.
To samo włączniki światła. Smart żarówki swoją drogą, ale np światło w sypialni włączane obok łóżka i na zewnątrz to protip, tak samo światło w salonie włączane przy każdym wejściu i wyjściu, w tym na balkon, jak również obok stołu, jeśli nad stołem jest dodatkowy punkt świetlny.
Jeżeli smart światło na cały lokal, to zaplanować piloty/włączniki lub przemyśleć czy nie lepiej jednak przełączniki w puszkach.

Lodówka i router na osobnych bezpiecznikach. Wyjeżdżając pstryka się wszystko poza nimi dwoma i nie trzeba wyłączać wszystkiego innego z gniazdek.

Kable i gniazdka sieciowe do każdego pokoju. Nawet jeśli planowane wszystko na wifi to można podpiąć access pointy.
W planowanym miejscu na router poprowadzić coaxa i sieciowy, najlepiej podwójnie, przez całe mieszkanie pod podłogą, żeby łatwiej było poprowadzić internet z klatki.

Jak zabudowujecie wannę to koniecznie z rewizją.
Jak prysznic to tylko walk-in z odpływem liniowym.
Bidetka/myjka z ciepłą i zimną wodą przy wc. Zaskakująco wygodnie czyści się toaletę. Już nie pamiętam kiedy używałem szczotki…

Rewizje do wodomierzy i zaworów wody zrobić tak, żeby ułatwić dostęp i szybkie zakręcanie/odkręcanie.
O ile tylko to możliwe to przypilnować żeby podłoga w łazience nie miala spadku w stronę drzwi, aby ewentualne nawet małe wycieki nie leciały od razu na mieszkanie zanim zdąży się zareagować…

8 polubień
9

Ale piguła informacji! Mega dzięki, sporo rzeczy o których bym nie pomyślał!

10

Elektrozawory na wodzie; skrętka w ścianach; HDMI w ścianach. Oto rzeczy których żałuję że nie dorzuciłem do mieszkania :smiley:

4 polubienia