Obywatele - wiem, że pewno wielu z was tutaj ma kupione mieszkania (skupmy się na ten moment na mieszkaniach w PL). Nie, żebym miał zamiar za tydzień jakieś kupić, ale zupełnie się na tym temacie nie znam i chcę się doszkolić.
Kogo pytać, gdzie bywać, co czytać? Czego potrzeba? Bez czego zupełnie nie warto zaczynać? Po prostu jeśli macie tipy, wskazówki itd. to wrzucajcie. Chętnie się wszystkiego dowiem.
Kupuj dom w UK, a nie za mieszkaniami się rozgladasz 
Możesz coś doprecyzować czy to ma być nowe od dewelopera czy z rynku wtórnego jakaś koncepcja jakie to ma być miejsce ?
Najpierw się zastanów czy chcesz dom za miastem czy mieszkanie w mieście. Ja kocham życie w mieście więc mimo długich rozmów o domu, wybraliśmy mieszkanie.
Rozmiar mieszkania dopasuj do swoich obecnych wymagań. Jeżeli np. nie macie dzieci i nie planujecie ich przez najbliższe 2 lata - kup mieszkanie które będzie miało tyle pomieszczeń ile potrzebujesz. Kupowanie mieszkania np. 3 pokojowego, gdy spędzasz w nim tylko kilka godzin dziennie nie ma sensu. Jak przyjedzie Cię odwiedzić rodzina to i tak taniej wyjdzie wynająć im hotel na kilka dni zamiast przepłacać za dodatkowy metraż, a ten dodatkowy pokój zwykle zmienia się w graciarnię. Bardzo drogą graciarnię.
Nawet jak się pojawi dziecko to przez pierwsze dwa lata życia nie wymaga osobnego pomieszczenia. Moment w którym zajdzie potrzeba zmiany na większe, po prostu kupisz inne, sprzedając obecne i modyfikując hipotekę. Nie myśl o mieszkaniu jako kotwicy i gniazdku do końca życia. Żyjemy w czasach abonamentów i hipoteka jest właśnie takim abonamentem.
Nie wiem jak jest w UK, w Czechach masz darmowych doradców mieszkaniowych i finansowych wszędzie, są opłacani z prowizji banku (wg stawek ustalonych urzędowo więc nie preferują jednego banku), pomagają ze wszystkimi formalnościami. Załatwienie wszystkiego trwa między 3 a 6 tyg.
W Czechach gdy kupujesz projekt nie płacisz podatku k. który przy kupnie gotowego mieszkania wynosi 4%. W PL jest chyba podobnie.
Załóżmy, ze mieszkanie ma być nowe 
Bez tego ani rusz. Jeśli jeszcze tego nie wiesz na prawdę zastanów się nad tym poważnie.
Jak już będziesz wiedział to wtedy zacznij szukać.
Ja osobiście szukałem na początku wszystkiego na własną rękę, co jak się okazało nieco mija się z celem gdyż (przynajmniej w moim przypadku i moim regionie) 90% ogłoszeń to były ogłoszenia/nieruchomości zarządzane przez agentów/biura nieruchomości. Dla tego proponuję zacząć od kontaktu z lokalnymi agentami/biurami Tam określisz dokładnie (albo i nieco mniej dokładnie, zależy od Ciebie) czego szukasz. Jakie cech ma mieć mieszkanie/dom.
Proces finansowania: jeśli masz czas możesz sam “latać” po bankach i tam pytać się o kredyt. Od razu zamaczam, że bank zazwyczaj od razu zrobi Ci “wstępną zdolność kredytową”, która nijak się ma do tego jak to będzie wyglądało po pełnej weryfikacji przez bank. Dla tego tym bym się aż tak bardzo nie sugerował.
Biura agentów często współpracują w doradcami finansowymi, których usługi nie kosztują Ciebie nic (zarabiają oni na prowizjach od udzielonych kredytów). Warto u nich zapytać o ofertę.
Sam proces weryfikacji zdolności kredytowej u mnie trwał nieco ponad tydzień, gdyż co chwila bank miał jakieś “ale” i musiałem parę spraw wyjaśnić.
Zwróć uwagę na to, aby umowa przedwstępna była poprawnie napisana. W moim przypadku bank doczepił się do jednego słowa “użytkowej”, którego nie było w umowie (chodzi o powierzchnię lokalu/domu) np.: mieszkanie o powierzchni użytkowej 90m2.
Umowa przedwstępna oraz zaświadczenie o zarobkach (na specjalnym druku banku, oczywiście każdy bank ma swój druczek) jest także potrzeba aby bank zaczął proces sprawdzania Twojej zdolności kredytowej (plus jeszcze kilka innych dokumentów, zależnie od banku).
No i na sam koniec pozostaje jeszcze wizyta u notariusza, który ogarnie wszystko tak aby zakup był zgodny z prawem i żeby kupiona nieruchomość była na prawdę Twoja.
Tam też trzeba będzie zapłacić kilka stówek lub kilka tyś zł w zależności od tego czy chcesz aby to notariusz ogarną wszystkie formalności za Ciebie czy też nie. Może zrobić za Ciebie np.: wpis do ksiąg wieczystych, odprowadzenie podatku od czynności cywilnoprawnych - to one z głównej mierze określają koszty gdyż stanowi 2% wartości nieruchomości i kilka innych rzeczy i kilka innych rzeczy. Oczywiście możesz to zrobić sam ale wiąże się to z wizytami w kilku miejscach i wypełnieniu kilku fajnych druczków urzędowych.
Po pierwsze: czy to mieszkanie dla Was, czy na wynajem?
Później ustal sobie priorytety (które wynikają z pierwszego punktu) - co jest dla Ciebie najważniejsze.
Szukanie mieszkań nowych jest trochę łatwiejsze - masz kilku największych deweloperów w Warszawie tak naprawdę - każdy z nich ma ileśtam inwestycji w różnych dzielnicach, więc można zrobić najpierw Tour po ich stronach i zorientować się jakie są koszta w zależności od wielkości mieszkania VS jego lokalizacja.
Do szukania polecam http://morizon.pl - mają jedną z lepiej zrobionych wyszukiwarek z dość zaawansowanymi filtrami.
Mieszkania większe zwykle mają nieco niższą cenę za metr, więc cały czas trzeba mieć w głowie mnożnik. 
Koniecznie trzeba zwrócić uwagę na jakiej ziemi stoi inwestycja - czy jest to własność dewelopera (lepiej), czy wieczyste użytkowanie - jeżeli to drugie, to czekają Cię co roku dodatkowe koszta (kilkaset złotych rocznie, ale ostatnio jakieś podwyżki ponoć są - to miasto decyduje ile za wieczyste kasuje ;)).
Znam przypadki, w których od obejrzenia mieszkania do zakupienia go (za gotówkę) minęło 48 godzin, więc absolutnie dużo jest możliwe jeżeli ma się pod ręką ogarniętego notariusza i dużo hajsu.
No to plusem takiego rozwiązania jest to że jest dużo niższa opłata u notariusza a odnośnie moich obserwacji to:
Czy na pewno potrzebujesz mieszkania na własność dla siebie. Choć zgadzam się z @Tadek, że hipoteka to nie kotwica to szkoda tracić multum kasy i czasu jak wiesz, że zamierzasz prowadzić dynamiczne życie i będziesz się co roku przeprowadzał. Może lepiej wtedy kupić mieszkanie gdziekolwiek które wynajmiesz i samemu też wynajmować.
Miejsce. Mocno osobista sprawa ale ważna. Jeśli np zdecydujesz się na ścisłe centrum miasta to zastanów się czy poziom hałasu jest w danym miejscu akceptowalny. Czy np nie będziesz mieszkał w okolicy jakiejś ultra turystycznej atrakcji i po bułki rano będziesz się przedzierał przez hordy turystów. Czy wieczorami nie ma w okolicy stada anglików wrzeszczących, że polska wódka najlepsza. Druga opcja na peryferiach jest z kolei taka, że spokojna okolica może cię kosztować codzienne nerwy w korkach do Mordoru albo wszystkie sklepy w zasięgu spaceru są tylko do 18, a Twoja ulubiona pizzeria nie wysyła swoich pracowników w tak odległe rejony. Warto mieć konkretne koncepcje gdzie okolica jest ok i szukać tam inwestycji niż zastanawiać się między inwestycjami które znalazłeś.
Jak już masz wymyślone gdzie chcesz mieszkać to zastanów się, nie ile potrzebujesz przestrzeni ale jakie funkcje musi spełniać mieszkanie i dopisać do nich komfortową powierzchnię. Budżet też jest ważny.
Później trzeba wybrać konkretnego dewelopera i konkretną inwestycję. Warto o deweloperze dowiedzieć się wszystkiego od ludzi którzy mieszkają w jego starszych inwestycjach unikniesz wjazdu na minę. Nie wszyscy mają jakość o której piszą w folderach. Co do funkcjonalności mieszkania nie przejmowałbym się projektami pokazywanymi przez dewelopera, zazwyczaj można się dogadać i zmienić prawie wszystkie rzeczy w środku.
Jeśli kupujesz mieszkanie na etapie na którym nie ma nawet dziury w ziemi to jest kilka ważnych rzeczy. Klienci którzy kupują pierwsi w danej inwestycji zwykle mają największe rabaty i najniższą cenę i oczywiście największy wybór. Zupełnie jak z Kickstarterem. Deweloperowi zależy też na pierwszych klientach bo im więcej mieszkań jest sprzedanych tym bardziej może się chwalić że inwestycja sprzedaje się dobrze. Dlatego najlepiej jest się zgłosić jak pojawią się pierwsze informacje o tym że coś ma ktoś tam budować.
Najważniejsza rzecz to żeby wszystkie rzeczy jakie ustalicie były w umowie. Nie ważne, że obiecali Ci że zrobią Tobie wyjątkowo drzwi na balkon przesuwne a reszta ma otwierane jak nie masz tego w akcie to tak jakbyś tego nie miał. Przeczytaj uważnie prospekt i uzgodnij standard wykonania jak czegoś brakuje upieraj się żeby dopisali. Na tym etapie jesteś w stanie najwięcej rzeczy wynegocjować jak deweloper nie chce dać Ci więcej rabatu to męcz go o wyższy standard wykończenia (jemu tak jest taniej niż oddać kasę) więc zamiast 5 punktów elektrycznych na pomieszczenie niech zrobi 10 albo da lepsze okna albo zamiast x tys PLN rabatu da Ci piwnice lub miejsce parkingowe lepszy domofon ogólnie najlepiej cisnąć o absolutnie wszystko. Ważne w akcie jest też ujęcie sprawy rozbieżności powierzchni. Jeśli na projekcie jest że kupujesz mieszkanie 100 m2 to jak deweloper zakończy budowę i wyjdzie mu 98 m2 to czy zwraca Ci pieniądze czy nie bo np masz tam że do 3 m różnica jest ok (o ile wiem prawo budowlane dopuszcza błędy do 2% ale nie określa kto ma płacić za ich zaistnienie). Poza tym regulując tą kwestię jesteś pewien czy masz dopłacać jak wyjdzie im więcej o np 4m2 jak u mnie co przy cenie kilka czy nawet więcej tysięcy za metr oznacza konkretne pieniądze. Warto też określić konkretny poziom odsetek za zwłokę w wykonaniu i kary za nieterminowe oddanie mieszkania. Jak się spóźnią o pół roku to w końcu gdzieś musisz wynajmować w tym czasie.
Jeśli finansujesz kredytem to polecam uzgodnić bardzo dokładnie co bank wymaga w akcie bo każda zmiana to Twoja kasa.
I jak już deweloper dowiezie to odbiór mieszkania polecam zrobić z wykwalifikowaną osobą. Ja korzystałem z jakiejś strony internetowej, która zrzesza takich specjalistów i tak poznaliśmy Panią architekt która zaprojektowała nam potem zarąbistą łazienkę.
Co najważniejsze przed wykończeniem warto zaprojektować cały homekit itp rzeczy bo wbrew pozorom wcale nie jest to takie wireless jak się wydaje.
A jeśli chodzi o wykończenie to zależnie od miejsca ale myślę żę minimum 2000PLN do 1 metra mieszkania musisz liczyć.
Propozycja alternatywna (sorry, ale nie jestem fanem kupowania mieszkań za pieniądze banku):
Wynajmujesz sobie mieszkanie.
Odkładasz trochę kasy.
Znajdujesz jakiś mały kompleks biurowy albo budynek z punktami usługowymi.
Kupujesz go w w kredycie na nie więcej, niż 4-5 lat w proporcjach 40-50% Twoje, reszta banku.
Wynajmujesz ludziom te lokale. - Już teraz Ci się zwraca i nawet niewielka suma zostaje dla Ciebie do odłożenia na przyszła inwestycje. I tak, nawet po opłaceniu zarządcy, potencjalnych remontach, podatkach etc.
Po pełnej spłacie sprzedajesz.
Osiągasz zysk w wysokości połowy wartości nieruchomości + to, o co zwiększyła się przez te kilka lat jej wartość.
Powtarzasz cykl, z czasem możesz zacząć się bawić w więcej, niż jedna nieruchomość.
Za 15 lat przechodzisz na emeryturę i dalej zarabiasz bardzo dobra kasę.
Sorry, wiem, że to odpowiedz „kup sobie iPhone’a” na pytanie „jakiego Androida wybrać?”, ale jestem wrogiem kupowania nieruchomości nieprzynoszących zysku za cudze pieniądze, wiec czułem potrzebę przedstawienia planu alternatywnego.
A ja wręcz przeciwnie. Jestem wybitnym fanem kupowania nieruchomości za cudze bo nie muszę wykładać nie wiadomo jakiej kasy, a traktuję hipotekę jak wynajem. Mniej więcej tyle samo kasy mi zżera wynajem co rata kredytu, jak mi się znudzi to sprzedaż z zyskiem jest żadnym problemem (mówimy tu o mieszkaniu w stolicy), a jak mi przyjdzie do głowy wynająć to mieszkanie będzie się samo spłacać. Ale jak wspomniałem - nie przywiązuję się do miejsc i nie uważam że to obecnie kupione to “gniazdko do śmierci” albo “żeby coś dzieciom zostawić” (o ile się w ogóle jakieś pojawią)
Może nie umiem liczyć i mam złe nastawienie, ale jak masz odłożone na 40-50% małego kompleksu biurowego to raczej masz też kwotę wystarczającą na zakup mieszkania.
No masz. Tylko ja to widzę tak, ze lepiej, żeby kaska pracowała. Przedstawiłem po prostu inny punkt widzenia. Każdemu wedle potrzeb
Poza tym ja tu nie mówię o jakichś kosmicznych budynkach za nie wiadomo ile kasy. Można już zacząć mieć fajny dochód z budynku, w którym mieści się dosłownie 5-6 biur na krzyż.
Od przestrzeni komercyjnych lepsze są mieszkania na pokoje podobno. Jedna uwaga do Twojego pomysłu to fakt, że zależnie od preferencji niektórzy wolą być biedniejsi ale czuć się bezpieczniej.
Ja to generalnie uważam że lepiej być zdrowym i bogatym niż biednym i chorym.
„Podobno”. Tez czytałem artykuł Michała Szafranskiego.
Jest wiele, wiele powodów, dla których inwestycje komercyjne są o niebo lepsze od tego, co robi Michał. Tylko to nie temat na taka dyskusje.
Jeśli chcesz się dowiedzieć, dlaczego nie masz racji, to załóż osobny wątek i obszernie Ci to wyjaśnię.
“Podobno” było tam nie ze względu na Michała Szafrańskiego tylko ze względu na mój brak doświadczenia w tym temacie bo takimi nieruchomościami nie dysponuje. Odnosiłem się raczej nie do jego artykułu, a spotkania z Piotrem Hryniewiczem, który opisywał swoją wtopę na lokalu komercyjnym właśnie (choć może był z tego też artykuł). Samo słowo “podobno” było też deklaracją faktu, że nie twierdzę, że mam nawet zdanie w temacie. Ale chętnie wysłucham twojej “słusznej” racji
Moja racja jest nie tyle „słuszna, bo moja”, co poparta doświadczeniem. Powołuje się na moje przygody z tematem, a nie zasłyszana opinie.
Tak, jak powiedziałem, jeśli jest to coś, co Cię interesuje, możemy o tym porozmawiać w osobnym temacie.
Peace.
Jak napisałem nie mam doświadczenia dlatego to zaznaczyłem. Nie czuje się też obrońcą poglądów Pana Hryniewicza i szczerze jestem zainteresowany Twoim zdaniem w temacie. So fire away
Przede wszystkim poluj: dobre okazje rozchodzą się od ręki, jak z samochodami. Ja swoje mieszkanie upolowałem jako mieszkanie po biurze budowy. Zostało wystawione po zakończeniu inwestycji, więc rok temu nabyłem mieszkanie za cenę 70% tego typu mieszkań w okolicy. (7300, zamiast 10k). Dwa bloki dalej i 100 metrów bliżej Wrocławskiego rynku mieszkania chodzą nawet po 12 kafli. Generalnie utrafienie czegoś takiego raczej nie jest proste.
Nie zrażaj się brakiem mieszkań, w nowych blokach, ludzie rezerwują mieszkania a potem rezygnują, nie dostają kredytu, zmieniają zdanie itp. Mieszkania potrafią wracać do wyszukiwarek, a czasem nie, bo Pani Basia z biura nie ogarnęła, żeby ponownie je wystawić, bywało tak, że deweloper miał mieszkanie a nie było widoczne na stronie. Kontakt osobisty potrafi zdziałać cuda, można wpisać się na “listę kolejkową” 
Jak za komuny.
Niestety przy kupnie mieszkania jesteś uwiązany miejscem, ja chciałem mieszkanie w określonej max odległości od rynku z myślą o wynajmie w przyszłości. Więc kwestie tego czy deweloper jest fajny, czy nie, czy ma dobre opinie, czy nie schodzi na drugi plan, jeśli ma inwestycję tam gdzie chcemy. Pogódź się z tym, że generalnie deweloperzy mają Cię w dupie i obsługa po sprzedaży jest beznadziejna. Generalnie obecna koniunktura powoduje, że sprzedawcy są rozbestwieni. Potem jesteś skazany na zły i dobry humor inżyniera budowy w kwestii terminów usuwania usterek i tak na prawdę nic Ci nie pomoże. Teoretycznie mają 30 dni, ja po pół roku zacząłem wysyłać wezwania przedsądowe.
Na używanych to jest walka jak o Passaty jedynytakizobacz z Niemiec. Da się trafić fajne oferty, ale zauważyłem, że rozchodzą się w kilka-kilkanaście dni, więc trzeba być na miejscu i czatować na okazje.
Pośrednicy nieruchomości teraz też są rozbestwieni jak dziadowskie bicze, mieliśmy kontakt z kilkoma i żadnemu nie chce się wykonywać pracy, nie odzywają się, nie proponują innych ofert, szkoda czasu na tych ludzi. Lepsze oferty znajdziesz samemu.
Michał dawno nie inwestuje w mieszkania, bo nie ‘umi’. To jest trudny kawałek chleba. Wiem coś o tym.
Nie uważam, aby rekomendacja zakupu kompleksu biurowego była dobrą radą dla kogoś kto chce kupić pierwsze mieszkanie na wynajem. Różnica w kwocie o rząd wielkości.
Jeśli nawet kupujący zarabia 1 mln rocznie, to nie kupi takiego kompleksu w ciągu 5 lat, aby podzielić go odpowiednio na ‘kilka biur’. Rada z kosmosu dla kogoś kto chce zacząć, chyba, że faktycznie ma odłożone ze 3 mln i dozbieranie bańki - dwóch to nie problem.
Obawiam się jednak, że to nie jest tajne podforum krezusów forbes’a