Jakie nieruchomości kupić na wynajem?

@piotrek69 Dlaczego nieruchomości komercyjne na biura są lepsze od mieszkań?

1 polubienie

:smiley:
Daj mi chwile.

Wszystko się zgadza. Piotrek pewnie zaraz napisze elaborat, ale tu jest jedna uwaga. Na komercyjne nieruchomości trzeba mieć też więcej gotówki. Nieruchomość komercyjna, którą zainteresują się normalne firmy, a nie lumpy to wydatek rzędu kilku milionów PLN, więc tak… warto kupować coś takiego, ale trzeba mieć dobry baseline, aby zacząć.

Np. pawilon, który nie będzie wymagał kapitalnego remontu - od 1.5 mln widzę. Za tę kwotę ‘zwykli’ ludzie kupują 5 mieszkań, z których mogą liczyć na 4-5% rocznie, co jest obarczone wielkim ryzykiem i sam tu nie jestem godzien o tym pisać, ale odsyłam do Szafrańskiego. Do kalkulacji na pewno trzeba wrzucić czas najmu (średnio 9 (pesymistycznie) - 10 (optymalnie) - 11 (optymistycznie) mc-y w roku), minus koszty obsługi nieruchomości wraz z poduszką remontową.

edit. to są pyszne rady… patrzę dalej. Sensowna nieruchomość w Łodzi bo to jest dużo tańsze miasto, które znam. Warszawę wykluczam bo ceny tam są kosmos… nieruchomość komercyjna 140 m2 w miejscu, które nie jest plebsem 1.5 mln. Zeby sensownie zarobić to trzeba by mieć takich pawilonów kilka. 8 mln, spoko nieruchomość.

Spoko go for it!

Moge Ci to wieczorem rozpisać na liczbach, ale tak na szybko powiem Ci tyle.
Zaznaczam, ze wszystko, co pisze tyczy się stanu Waszyngton, a nie całych Stanów i tym bardziej nie Polski.

  1. Wartość nieruchomości komercyjnych w dużych aglomeracjach rośnie znacząco szybciej od wartości mieszkań. A właściwie to nie tyle rośnie, co jest mniej podatna na „zużycie”. Pomijając inflację i rynkowy wzrost wartości nieruchomości, mieszkanie które ma dziesięć lat jest mniej łakomym kaskiem (przez co cena najmu spada), niż nowe. W przypadku nieruchomości komercyjnych ta różnica w cenie jest znacząco mniejsza.

  2. Egzekucja i weryfikacja przyszłych najemców. Nie ma nic gorszego, niż użeranie się ze spóźniającym lub niepłacącym wcale najemcą, nawet jeśli używasz agencji. Relacje B2B wyglądają inaczej, firma ma swój majątek i jakiekolwiek nieprzyjemności są BARDZO szybko załatwiane, czasem nawet daje się uniknąć sądu.

  3. Różnice w czynszu. Jeśli będzie Cię to naprawdę ciekawiło, to wyjaśnię na konkretnych liczbach, ale mieszkanie za kwotę x w kredycie na okres y daje dużo, dużo mniejszy dochód, niż analogiczna inwestycja komercyjna. Dlaczego? Głównie dlatego, ze metrażowo są lepiej wykorzystywane. A i mieszkania, i biura, poza szczególnymi przypadkami kupuje i wynajmuje się na metry.

  4. Coś, co się nazywa NNN albo Triple Net Lease. Podpisujac taka umowę (która powoli staje się standardem), landlord nie ponosi żadnych kosztów operacyjnych. Płacimy tylko raty kredytu i podatek od dochodu, jeśli taki generujemy. Najemca bierze na siebie ubezpieczenie, maintenance i podatki od nieruchomości. Jasne, bazowy czynsz jest wtedy odpowiednio niższy, ale z właściciela ściągane jest dużo obowiązków i variables.

  5. Podatki. I to jest najważniejsze. Mega ważne. Turbo ważne. Jeśli sprzedajesz nieruchomość komercyjna z zyskiem i od razu inwestujesz te środki w nowa nieruchomość w ciągu 180 dni, to - uwaga uwaga - nie płacisz podatku dochodowego od sprzedaży tej poprzedniej nieruchomości. Pyk, pozamiatane.

  6. Atrakcyjność nieruchomości dla najemców. Firmy maja w dupie, czy to jest nowy budynek, czy ma 50 lat, ale jest świeżo po remoncie. Jeśli maja wszystkie potrzebne im media, parking, windy etc i wygodna dla nich lokalizacje (co wcale nie oznacza centrum miasta), to nie patrzą na prestiż budynku, nowoczesność, na to, na która stronę wychodzą okna i jak daleko jest do kina, restauracji, czy centrum handlowego. Lokalizacja i prestiż maja dużo mniejsze znaczenie. Ważne jest to, co mamy do zaoferowania i cena.

  7. Przyznawalnosc i wysokość kredytów. Banki życzliwiej podchodzą dl inwestycji komercyjnych, bo wiedza, ze landlordowi dużo łatwiej i szybciej przyjdzie znalezienie najemców, a nawet gdyby wszystko poszło sideways, to bank przejmie budynek i jeszcze zarobi.

  8. Mniejsza rotacja i użeranie się, co rzutuje na mniejsze opłaty na zarządcę, czy agencje. Żadna firma nie podpisuje umowy na rok, tak jak ma to zazwyczaj miejsce w przypadku najemców mieszkań/pokoi. Zazwyczaj jest tak, ze albo się kupuje nieruchomość już z najemcami, albo najemcy których znajdujesz są przekazywani nowym właścicielom po sprzedaży.

  9. Cena. Bardzo często nieruchomości komercyjne, które wymagają remontu maja cenę ZNACZĄCO niższa, niż analogiczny budynek remontu niewymagający. Do jakiego stopnia zapytasz? Budynek w stanie idealnym kosztuje 1,000,000 simoleonów. Taki sam budynek obok wymaga remontu, którego koszt wyniesie 60,000 simoleonow. Cena budynku obok - 880,000 simoleonow i to do negocjacji.

To tak na szybko. Jesli bardzo zależy Ci na konkretnych liczbach, wysokości podatku, oprocentowaniu kredytów etc, to nie wcześniej, niż moim wieczorem, a Twoim ranem albo jeszcze później.

1 polubienie

To tak @luke-g 1,5 miliona to zdecydowanie nie moja liga nie zarobiłem jeszcze żeby tyle odłożyć na inwestycje. Bardziej niż same kwoty interesowały mnie obserwacje czemu akurat nieruchomości komercyjne są lepsze od mieszkań. Patrząc na to co napisałeś w tej kwocie istotnie wolę kupić 5 mieszkań choćby dla dywersyfikacji. Przesłuchałem to co mówili Szafrański i Hryniewicz i wydaje mi się to rozsądne w kontekście naszego rodzimego rynku.
Wynika z tego też, że to co narazie napisał @piotrek69 będzie miało znikome przełożenie na kraj ortalionowej husarii. Ale odnosząc się ze swoimi wątpliwościami do konkretów to
Ad 1. Tu akurat się zgadzam
Ad 2. Też zgoda choć firma wynajmująca wymusi na Tobie też posiadanie firmy i wystawianie faktur prawdopodobnie zgłoszenie do podatku VAT itp. przy mniejszej skali np. zaczynając. Szafrański podnosi wątpliwości czy takie rozwiązanie jest opłacalne jeśli podatek zryczałtowany masz na poziomie 8,5 % lub 12,5% od przychodu natomiast podatek dochodowy to 18% i 32% lub liniowy 19% i 23% VAT które oczywiście powinien płacić najemca pytanie tylko czy zechce jeśli na rynku istnieje konkurencja, która tego podatku nie nalicza. Dla jednych tak ale z pewnością nie wszystkie wynajmujące firmy są płatnikami VAT więc nie wszystkie traktują to jako sprawę istotną.
Ad 3. Zgadzam się co do kwot czynszu ale moje prywatne odczucia niepoparte żadnymi badaniami, a jedynie doświadczeniem z własnego Śląsko Zagłębiowskiego podwórka każą mi twierdzić, że skala nieruchomości komercyjnych na wynajem, które obecnie stoją puste stale się zwiększa wprost przeciwnie z mieszkaniami tych rząd obiecywał wybudować bodaj 100 000 a nie udało się zrobić nawet 1000 i nadal jest na tym polu deficyt co widać też w stale rosnących cenach. Nie mieliśmy tak jak w USA przesytu mieszkaniowego bo nie działał u nas Lehman Brothers. Jako argument przeciw mojemu rozumowaniu widzę duże centra biurowe powstające za obłędne kwoty jednak to nie jest skala dla inwestorów prywatnych.
Ad 4. Zapisy określane przez ciebie w umowach NNN są jak najbardziej możliwe do przeniesienia do umowy u nas nawet wynajmu mieszkania jedyna kwestia na ile utrudni to znalezienie najemcy ale osobiście nie uważam że może to stanowić barierę nie do przeskoczenia.
Ad 5. No to by było fenomenalne u nas według mojej wiedzy nie występuje.
Ad 6. Pełna zgoda.
Ad 7. Podobnie jak już wcześniej pisałem nie jestem przekonany, że w PL to się sprawdzi. Wbrew pozorom, a tu akurat informacje mam prosto z banków nie uśmiecha im się inwestycja w nieruchomość pod wynajem i kredytowanie firmy wynajmującej. Po pierwsze bo nieruchomości ogólnie są dla banku zabezpieczeniem ale banki wcale nie cieszą się z ich przejmowania i bronią się przed tym w każdy możliwy sposób. Nasze przepisy nakładają na bank budowanie rezerwy kapitału na kredyty, które są nieterminowo spłacane (rezerwa musi opiewać na kwotę kredytu) są to pieniądze których bank nie może tknąć bo KNF ich zniszczy. Jeden taki kredyt na miliony może definitywnie zmienić wyniki małego banku bo do sprawozdań wpisywany jest jako strata. Większe banki też nie będą szczęśliwe bo choć ogólnie na wynik może to nie wpłynąć to każdy oddział księgowany jest osobno a ciężko handlując nawet pieniądzem odrobić stratę na poziomie nawet 800 tys simeoleonów. Ponad to jeszcze nie słyszałem o sprzedanej przez bank z zyskiem nieruchomości pozyskanej z zabezpieczenia kredytu jako że zwykle są one przeszacowane.
Ad 8. B2B to zazwyczaj mniej problemów. U nas umowa może mieć max 5 lat więc pytanie czy to rzeczywiście, aż taki zysk zwłaszcza jeśli zlecasz zarządzanie na zewnątrz.
Ad 9. Z krótkiego sprawdzenia nieruchomości po terenie Katowic i okolic mam troszkę mętlik bo ogólnie niby średnia cena przemawia za tym co napisałeś ale w zasadzie trzeba by to analizować indywidualnie każdy przypadek.

Ogólnie dzięki za ciekawy zestaw argumentów.

Krótki edit: Rozumiem że poniekąd w drugim punkcie sobie zaprzeczam sam ale to złożona sytuacja, która zależy od tego jaki lokal użytkowy kupisz.